En ese radio se desenvuelve una parte importante de la actividad económica, comercial y administrativa de la ciudad, pero lo interesantes es que además vive gente.
“Más allá de los muchos porteños que residen en esta área desde que nacieron, es fuerte la demanda de los que llegan allí atraídos por lo que ven como una opción novedosa”, comenta Horacio Mason, de Mason Propiedades.
Agrega que también es fuerte la tendencia de alquileres temporarios para turistas. “Generalmente buscan de un dormitorio, cuyo precio suele oscilar entre 900 y 1500 dólares”, explica.
Mason comercializó un edificio menos estándar con balcón terraza a 2500 dólares.
Se trata, sin duda, de un barrio atípico, que durante el día exhibe la más alta concentración de personas, vehículos y ruidos de la ciudad y que, a partir de las 6 de la tarde, comienza a despoblarse hasta quedar casi desierto y silencioso tres horas después. Cuando las luces del Centro se apagan, todo enmudece, con excepción de algunas zonas específicas, como algunas cuadras de Lavalle y Corrientes.
“Vivir en el Centro es estar cerca de todo y lejos de nada”, comenta Analía Núñez, una abogada que habita en un antiguo edificio de la esquina de Tucumán y Esmeralda.
Para Arturo Grieben Saubidet, de la división Tasaciones de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, hay muchos inmuebles residenciales en este sector y pone como ejemplo el edificio de Florida 716, que tiene departamentos monoambientes. “Actualmente -acota- hay dos en oferta en ese edificio en alrededor de US$ 55.000.”
Señala que en los últimos 60 días se publicaron en los clasificados 118 departamentos aptos para vivienda.
“Hay -comenta- turistas del exterior y viajeros del interior como inquilinos de departamentos de alquiler temporario. También, jóvenes estudiantes y algunas familias.”
Opina que los centros urbanos son siempre atractivos para los turistas. Y el porcentaje de viviendas es bajo respecto de las oficinas. “No hay necesariamente -dice- un sector más buscado o específicamente una calle más demandada, pero existe la percepción de que es la zona cercana a plaza San Martín.”
Según Grieben Saubidet, el valor promedio de los departamentos monoambientes, según la oferta de los últimos 60 días, es de 226 dólares mensuales, contra 248 dólares en Barrio Norte. De un dormitorio, el promedio es de 312 dólares, contra 346. Y de dos, es de 450 contra 489 dólares.
En el Centro predominan los departamentos antiguos, que en su mayoría se transformaron en apto profesional. No hubo construcción de inmuebles nuevos, salvo hoteles.
Para Grieben Saubidet, el rango de valores oscila, en un dormitorio, entre 900 y 2500 pesos, dependiendo de la categoría y los servicios del edificio.
“Para hacer una comparación, añade, el valor promedio por departamento monoambiente está en 48.456 dólares, contra 60.068 dólares en Barrio Norte; de un dormitorio, en 66.258 dólares, contra 79.357 dólares, y de dos en 87.588 dólares, contra 125.108 dólares, tomando una muestra semestral de junio/diciembre de 2009.”
Y agrega: “Mi visión respecto del comportamiento de los valores es que está relacionado con el aumento del costo de la construcción”.
Su firma comercializa un inmueble en Tucumán al 700; se trata de un departamento de dos dormitorios de 68 m2 en el edificio Bencich, a 115.000 dólares.
“Es interesante -comenta- analizar el fenómeno del Downtown en Buenos Aires, que se produce en los centros urbanos donde el uso es sólo de oficinas, de acuerdo con lo que se llama urbanismo disperso, que es una concepción urbanística que ha demostrado su insustentabilidad.”
La tendencia moderna, a su juicio, es generar sectores urbanos mixtos, que integren varios tipos de estructuras: viviendas, oficinas, comercios, esparcimiento, lo que ha demostrado ser más valioso en términos de sustentabilidad que el anterior.
El centro porteño, con su eclecticismo constructivo y su cercanía a los sectores residenciales de alto/medio poder socioeconómico, ha podido superar ese fenómeno, y en forma natural evoluciona comercialmente con ofertas gastronómicas, artísticas y sociales.
Los departamentos para vivienda sufrieron una modificación al transformarse muchos edificios en oficinas o apto profesional, erosionando esa sustentabilidad necesaria basada en el mix de opciones: viviendas, oficinas, comercios, que dan vida al sector y generan trabajo no sólo en el horario de oficina.
Pero si se analizan los valores, en edificios con cierto grado de antigüedad, la diferencia respecto de sectores residenciales puede ser significativa, y la distancia, mínima. Se advierte una tendencia inversa: transformar una oficina en vivienda, si lo permite el reglamento de copropiedad.
Respecto de los precios de alquiler, Paredes indica que según el nivel y las unidades del edificio, y siguiendo el razonamiento de la poca demanda para vivienda y el poco material que hay sobre esas céntricas arterias, el promedio se calcula desde 2000 pesos, y va subiendo en importancia a 3000/4000 pesos y más mensualmente. En venta, expresa que se establecen valores entre 1000 y 3000 dólares el m², según la tipologia del inmueble (metraje, amenities, nivel de construcción y lugar de edificación).
Pocos residen en Florida
Roberto Paredes, de Paredes Group, afirma que no es muy alto el número de gente que vive hoy en la calle más emblemática del Centro, como Florida: “Al margen de los pocos edificios de viviendas que hay en dicha arteria, la mayoría fueron concebidos para oficinas”.
Hacia mediados del siglo XIX comenzó la edificación primordial de la calle Florida, principalmente pensiones para inmigrantes, por ser una de las zonas más cercanas al puerto. En años posteriores, la calle Florida, como Lavalle y otras céntricas, fue destinada para inmuebles comerciales y profesionales. Esa fue su característica más ostensible, pero no la única. Detrás de esa apariencia se escondía una realidad menos visible, la de los porteños que habitaban en el Centro.
Según Paredes, esta realidad ha mermado un poco: “Las que van quedando, son salones reciclados de viejas confiterías, casas particulares del siglo pasado, destinados a fiestas o gastronomía”.
En cuanto al target, Paredes opina: “Es raro encontrar familias constituidas por varios miembros que habiten en el Centro. Las personas que optan por residir en este perímetro y sus adyacencias son los típicos oficinistas; matrimonios sin hijos o con pocos; turistas que habitan en hoteles, hostels, pensiones o departamentos”.
En cifras
- US$ 226 se pueden conseguir unidades monoambientes; los de un dormitorio se cotizan en 312 dólares mensuales
- 55.000 dólares se cotiza una unidad monoambiente en Florida al 700
- 115.000 dólares es la cotización de un departamento de dos dormitorios con 68 m2 en el Edificio Bencich,
- Tucumán al 700. Los precios en la zona oscilan entre 1000 y 3000 dólares el m2
- $ 900 hasta 2500 para alquilar departamentos aptos profesional de un dormitorio. Los alquileres temporarios oscilan entre 900 y 1500 dólares.
Fuente: La Nacion
www.lanacion.com.ar
El crédito hipotecario se expande. Desde ahora, éstos dejaron de ser territorio exclusivo para la compra de viviendas y se inclinan hacia el sector comercial, lo cual representa una muy buena señal para aquellos que no disponen de recursos para emprender un proyecto y necesitan de un respaldo para iniciarlo, y también para los que buscan mejorar sus instalaciones.
