El auge de los edificios sustentables exige a los desarrolladores plantear otras decisiones y nuevos procesos
El crecimiento de los edificios sustentables trae consigo el desarrollo de las áreas vinculadas con la materialización de un emprendimiento. Constructoras, arquitectos, desarrolladores y demás se capacitan para generar proyectos que respondan a los lineamientos pautados por esta tendencia.
Sin embargo, un actor que es necesario para una correcta administración de estos nuevos emprendimientos sustentables (y también de aquellos existentes, pero que se les busca aplicar estas características) es el facility manager. Su rol es de gran importancia para el sostén del objetivo primario, ya que la sola presencia de tecnologías para el sector no garantiza una correcta operatividad del inmueble, y así la inversión realizada para tal fin se ve diluida.
"Administrar un edificio sustentable implica un esfuerzo mucho mayor, en el que cada decisión, proceso, material e insumo se evalúan desde diversas perspectivas, que no sólo incluyen la variable económica, sino la forma en que afectan el medio ambiente y el contexto social del inmueble. En los casos de edificios certificados o en vías de certificación de algún estándar local o internacional, el compromiso es mucho mayor e implica procesos de recopilación y registro de datos laboriosos", comentó Julián Albinati, general manager de Absis Consulting.
Cuando se administra este tipo de inmuebles es necesario ajustar los procedimientos de control, registro y seguimiento de datos y de tareas. Los profesionales del management deben tener las herramientas y el conocimiento adecuados para saber buscar prestaciones, productos o proveedores en el mercado, o en muchos casos desarrollarlos o capacitarlos, para poder satisfacer las necesidades.
Al respecto, Vanesa Pirani, directora general para América latina de US Equities Realty, comentó: "Es importante destacar que para que se cumpla con los programas de sustentabilidad, el conocimiento técnico deberá ir acompañado de una fuerte convicción y compromiso respecto de este tema, ya que sólo eso hará posible sostener las medidas tomadas inicialmente, corregir los factores que se presenten y encontrar alternativas o plantear mejoras a los planes".
Lo ideal es trazar un plan con los lineamientos por seguir de administración y operación, previo a la ocupación del inmueble. Acorde con esto, en el Banco Ciudad se preparan para su futura mudanza a Parque de los Patricios, que será el primer edificio público sustentable, además de la reforma integral y actualización tecnológica próxima a iniciarse de la casa matriz, en el microcentro porteño.
"Esta herramienta exige un doble abordaje: la disponibilidad técnica y el uso que hacemos de ella. El proyecto prevé un control inteligente de todos los mecanismos del edificio, cuyo objetivo será minimizar el consumo energético y lograr la mayor durabilidad posible de las instalaciones", detalló el arquitecto Carlos Billordo, de la gerencia de obras del Banco Ciudad.
Otro actor necesario para una correcta gestión es el ocupante. Es importante tenerlo presente desde el comienzo, ya que será un colaborador para que se cumplan ciertas políticas delineadas. Al respecto, Billordo comentó: "Tendremos la posibilidad de poner en práctica el compromiso que todos tengamos con el medio ambiente: por ejemplo, facilidades para ir en bicicleta; además el edificio contará con vestuarios y gimnasio para los empleados, los traslados peatonales entre piso y piso mediante escaleras paisajísticas".
Proceso
A pesar de que estos cambios a veces son resistidos por los ocupantes, las quejas se desvanecen cuando perciben las ventajas, como mejor calidad de aire y mayor luminosidad. "El aumento de la satisfacción con el edificio creció alrededor de un 90%. Hay empleados de otros edificios que vienen a usar el gimnasio o la parrilla", contó Carlos Burgos, Head of Corporte Real Estate de HSBC, sobre su sede corporativa Barrancas de Lezama.
María Cristóbal, presidenta de la Sociedad Latinoamericana de Facility Management (SLFM), comentó: "Vamos a trabajar para que los especialistas en facility management sean convocados por los arquitectos proyectistas durante el proceso, para que sean escuchados quienes luego operarán el edificio. Mientras suceda, la actividad se verá simplificada y cada vez será más fácil y más barata la operación, porque habrá mayor cantidad de temas contemplados y será cada vez más la diferencia entre un edificio verde y uno que no lo es". Y agregó: "La preparación de los ocupantes de cada edificio antes de la mudanza, a través de charlas explicativas ayudaría mucho. De nada sirve tener instalaciones con el mejor concepto de sustentabilidad y con la mayor tecnologia si luego no se tiene. Por otra parte, los edificios, que nacieron como verdes y los que están migrando hacia esa tendencia, deberían tener un reglamento interno, anexo al de copropiedad, si fuera necesario, donde se establecieran no sólo las normas de uso de las instalaciones, sino las que deberían cumplir los proyectos de las empresas que ocupan el espacio."
Si bien el número de edificios concebidos desde sus inicios como sustentables es aún bajo, es posible implementar una gestión para, gradualmente, convertirlo en un edificio verde. Se puede lograr a través de planes de manejo de residuos, tipología de iluminación, espacios para estacionamiento de bicicletas, entre otros.
"Aquí, la actividad se focalizará en el uso más adecuado de las instalaciones, el desarrollo de prácticas y productos para su operación general que respondan en alguna medida a conceptos de sustentabilidad, la búsqueda de alternativas para que, sin incurrir en grandes inversiones, permitan que el edificio pueda ir comportándose mejor respecto del medio ambiente y aumentando la calidad habitacional para sus usuarios", expresó Pirani.
También puede darse el caso de la remodelación y refacción de un edificio tradicional en uno sustentable, como lo hizo el HSBC con su sede corporativa Barrancas de Lezama, que antes era el edificio de Cruz de Malta. Cuenta con certificación Oro, otorgada por la United States Green Building Council (Usgbc). Para lograr una óptima gestión del edificio tuvieron que plantear nuevas acciones, como procedimientos de compras, el registro en Energy Star, documentación de operaciones, entre otras. Algunas, como la separación de residuos, necesitan de la colaboración de todos los empleados. "En todos los edificios hay cestos para que los empleados tengan su propia división de basura. Dejan su basurero personal sólo para papeles. Si es necesario, cuando se realiza la limpieza se vuelve a separar", finalizó Burgos.
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